29-o-407-15-anonymisiert-urteil-vom-18-10-2016
Landgericht Berlin: Urteilsgründe im Räumungsverfahren gegen Ku’damm-Bühnen; Berufung eingelegt.
Die schriftlichen Urteilsgründe in dem Räumungsrechtsstreit der Eigentümerin des Kurfürstendamm-Karrees gegen die Gesellschaft, die die Bühnen „Komödie“ und „Theater am Kurfürstendamm“ betreibt, liegen nun vor (siehe obige anonymisierte PDF-Datei).
Die Klägerin, eine in Luxemburg ansässige Gesellschaft, konnte in erster Instanz vor dem Landgericht Berlin obsiegen. Die Zivilkammer 29 verurteilte die Betreiberin der Bühnen, die von ihr genutzten Räume an die Klägerin herauszugeben.
Das Gericht bejahte die Zulässigkeit der Klage. Die Klägerin sei rechts- und parteifähig. Auf der Grundlage des anzuwendenden luxemburgischen Rechts sei die Klägerin wirksam gegründet worden. Es liege die notarielle Gründungsurkunde vom 24. November 2006 in beglaubigter Abschrift vor. Die Einreichung des Originals, das regelmäßig beim Register bzw. dem Notar verwahrt werde, sei nicht erforderlich. Die Gründungsurkunde sei ferner 2007 entsprechend den Vorschriften im Luxemburger Amtsblatt veröffentlicht und die Klägerin im luxemburgischen Handels- und Gesellschaftsregister eingetragen worden. Soweit die Beklagte behaupte, alleiniger Zweck der Gesellschaft sei Steuerhinterziehung und Geldwäsche, bewege jene sich im Bereich reiner Spekulation.
Die Klägerin habe ferner einen Dienstleister damit beauftragt, in Luxemburg u.a. Geschäftsunterlagen zu verwahren, Post anzunehmen und Gesellschafterversammlungen einzuberufen. Daher habe sie über die erforderlichen wirtschaftlichen und personellen Ressourcen für die Ausübung ihrer Verwaltungstätigkeit verfügt. Sofern teilweise Post nicht habe zugestellt werden können, spreche dies nicht gegen die Existenz der Klägerin. Denn sie habe häufiger die Adresse gewechselt. Im Übrigen habe sie verschiedene, auch amtliche, Schriftstücke vorliegen können, die sie daher erreicht haben müssen. Ersichtlich sei sie daher auch im Rechtsverkehr nach außen aufgetreten.
Die substanz- und beweislose Behauptung der Beklagten, die Klägerin werde von einem russischen Milliardär wirtschaftlich beherrscht, gegen den ein Einreiseverbot der EU bestehe, sei rechtlich unerheblich. Denn angebliche Sanktionen gegen einen Investor könnten keine Auswirkungen auf die Klägerin haben, die ein anderes Rechtssubjekt sei als die vorgenannte Privatperson.
Die Klage sei auch begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Herausgabe der Räumlichkeiten zu, weil die Beklagte keinerlei Besitzrecht daran mehr habe bzw. ein etwaiges Miet- oder Pachtverhältnis wirksam beendet sei. In einer Kooperationsvereinbarung vom 14. Oktober 2008 zwischen der Voreigentümerin der Immobilie und der Beklagten habe diese sich zur Rückgabe verpflichtet; allerdings sei ihr eingeräumt worden, die Räumlichkeiten noch bis zum 31. März 2010 unentgeltlich zu nutzen. Diese Vereinbarung sei entsprechend der gesetzlichen Regelungen auf die Klägerin übergegangen. Nachfolgend hätten sich die Parteien durch schlüssiges Verhalten darauf geeinigt, dass die Beklagte die Flächen weiterhin nutzen dürfe gegen monatliche Zahlung von Betriebskostenvorschüssen. Denn dies sei von den Parteien drei Jahre lang bis März 2013 praktiziert worden. Indem die Beklagte ab diesem Zeitpunkt trotz nachfolgender mehrfacher Mahnungen der Klägerin die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen vollständig eingestellt und damit ihre Verpflichtungen aus dem Vertragsverhältnis verletzt habe, habe die Klägerin das Vertragsverhältnis wirksam fristlos kündigen können.
Die Beklagte könne sich nicht erfolgreich darauf berufen, Instandsetzungsmaßnahmen bezahlt zu haben. Denn sie sei nicht befugt gewesen, einseitig die geschuldeten monatlichen Betriebskostenvorschüsse gegen solche behaupteten Zahlungen zu ersetzen. Selbst wenn die Beklagte Mängel beseitigt habe, könne sie nicht die dafür aufgewandten Kosten gegenrechnen. Denn sie hätte einen Erstattungsanspruch nur dann, wenn sie die Klägerin vergeblich unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert oder es sich um Notmaßnahmen gehandelt hätte. Daran fehle es jedoch.
Dem Kündigungsrecht stehe auch nicht die Kooperationsvereinbarung entgegen. Das Nutzungsrecht hätte zwar (erst) mit Beginn der Sanierungsarbeiten enden sollen. Dies schließe es jedoch nicht aus, schon vorher aus berechtigten Gründen zu kündigen. Soweit im Rahmen der angestrebten Sanierung ein neues Theater geplant sei, könne die Beklagte derzeit daraus keine Rechte für die bisher genutzten Räumlichkeiten herleiten.
Schließlich könne der Beklagten auch keine Räumungsfrist bewilligt werden, da das Gesetz eine solche nur für Wohnräume vorsehe.
Gegen das Urteil hat die Beklagte inzwischen Berufung beim Kammergericht eingelegt, die innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils (Ende Oktober 2016) begründet werden muss. Über den Fortgang des Berufungsverfahrens wird zu gegebener Zeit weiter berichtet werden.
Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2016, Aktenzeichen 29 O 407/15
Kammergericht, Aktenzeichen 20 U 159/16
Vollständiges Urteil: obiger Link unter dem Foto.
Bildquelle: TP Presseagentur Berlin