Der 28. Zivilsenat des Kammergerichts hat in einem am 22.12.2016 verkündeten Urteil – wie bereits das Landgericht Berlin – zugunsten eines Landwirts entschieden, der sich u.a. dagegen gewandt hatte, für die geplante Errichtung einer Windparkanlage eine Entschädigung zahlen zu müssen. Der klagende Landwirt hatte ehemals volkseigene, von der Treuhandanstalt privatisierte landwirtschaftliche Flächen und Waldflächen von der beklagten Verkäuferin erworben und beabsichtigte, auf einem kleinen Teilstück drei Windräder aufstellen zu lassen. Mit der Klage will der Landwirt festgestellt wissen, dass die Beklagte weder in die Verhandlungen mit dem (Energieanlagen-) Betreiber vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages einbezogen werden noch ihr alle vertragsrelevanten Unterlagen zur Verfügung gestellt noch ihr eine Entschädigung gezahlt werden müsse. Das Landgericht hatte der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Prozesses wird zunächst auf die Pressemitteilungen Nr. 18/2015 vom 10. April 2015 und Nr. 48/2016 vom 13. September 2016 Bezug genommen.
Das Kammergericht bestätigte im Wesentlichen das erstinstanzliche Urteil: Die in dem Kaufvertrag der Parteien vorgesehene Verpflichtung des Landwirts, die Beklagte in Vertragsverhandlungen mit potentiellen Windenergiebetreibern einzubeziehen, verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung gegen wesentliche Grundgedanken des Gesetzgebers. Die Regelung stelle einen schweren Eingriff in die Privatautonomie der Verhandlungspartner dar. Der zugunsten der Beklagten vereinbarte Vorbehalt in dem notariellen Kaufvertrag führe zu der Gefahr, dass die Beklagte ihre Ziele gegen die Interessen des Landwirts einseitig durchsetze. Die Beklagte sei auch nicht schützenswert. Die Zweckbindung des Grundstücks könne durch die in dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung vorgesehenen Instrumentarien, nämlich Rücktritt oder Rückkauf bei einem Verstoß gegen die Zweckbindung, ausreichend sichergestellt werden.
Soweit die Klausel in dem Kaufvertrag vorsehe, dass der Landwirt eine Entschädigung für die Zustimmung zur Errichtung einer Windkraftanlage zahlen müsse, liege ebenfalls ein Verstoß gegen wesentliche gesetzliche Grundgedanken vor. Zum einen sei die Klausel zeitlich unbegrenzt, obwohl der Gesetzgeber eine zeitliche und sachliche Grenze für die Zweckbindung des Eigentums vorgesehen habe. Zum anderen schaffe die Klausel zusätzliche Voraussetzungen, nämlich die Zahlung der Entschädigungsleistung für die Zustimmung der Beklagten. Sie mache sich damit das Verhandlungsergebnis des Erwerbers wirtschaftlich und politisch zunutze, ohne dass das Gesetz eine Grundlage dafür böte oder dies gar forderte. Dies gelte erst recht, als nach dem Gesetz ein Rücktritt bzw. Rückkauf (nur) möglich sei, wenn wesentliche Flächen aus der landwirtschaftlichen Nutzung genommen würden. In der Klausel des notariellen Kaufvertrages sei jedoch eine Entschädigung für jede Teilnutzung – unabhängig von der Größe der zur Verfügung gestellten Teilfläche – vereinbart. Dies entspreche nicht den Regelungen in der Flächenerwerbsverordnung. Ebenso wenig sei es gerechtfertigt, der Beklagten unter Ausnutzung des Verhandlungsgeschicks des Klägers zu weiteren Einkünften zu verhelfen.
Lediglich der Antrag zu 2) (in der Fassung des im Internet veröffentlichten Urteils: 1b) ) sei einzuschränken. Die Feststellung sei dahin zu präzisieren, dass der Kläger nur dann nicht verpflichtet sei, Unterlagen vorzulegen, soweit diese benötigt würden, um den vorgenannten kapitalisierten Entschädigungsbetrag zu berechnen.
Der Kläger hatte ferner Anschlussberufung eingelegt. Mit diesem Instrument besteht die Möglichkeit, dass derjenige, der die erste Instanz gewonnen hat, in zweiter Instanz in Abhängigkeit von der Berufung der Gegenseite weiterer Anträge stellt. Der Landwirt wollte im vorliegenden Fall festgestellt wissen das der Beklagten 1. weder ein Rücktrittsrecht noch 2. ein Wiederkaufsrecht zustünde, wenn er wie beabsichtigt die landwirtschaftliche Nutzung einer kleinen Teilfläche aufgeben würde. Das Kammergericht gab der Anschlussberufung nur hinsichtlich des 1. Punktes statt. Denn der Beklagten stünde ein Rücktrittsrecht nicht zu, da die beabsichtigte Änderung in der Nutzung mit weniger als 1,5 % der Gesamtfläche keinen wesentlichen Teil betreffe. Die Anschlussberufung hinsichtlich des zweiten Punktes sei jedoch unbegründet. Der Beklagten könne durchaus ein Rückkaufsrecht zustehen. Wenn das Planungsrecht geändert und damit eine wirtschaftlich ertragreichere Nutzungsmöglichkeit der betroffenen Flächen zulässig werde, entstünden finanzielle Vorteile für den Eigentümer. Entsprechend den Regelungen in der Flächenerwerbsverordnung solle der Beklagten die Möglichkeit eingeräumt bleiben, diese neuen Vorteile zu sichern.
Der Senat hat die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen. Das Urteil ist damit noch nicht rechtskräftig.
Die Entscheidungsgründe des Kammergerichts zu 28 U 7/15 liegen vor und sind unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/ verfügbar.
Landgericht Berlin, Urteil vom 24. Februar 2015, Aktenzeichen 19 O 207/14
Kammergericht, Urteil vom 21. Dezember 2016, Aktenzeichen 28 U 7/15
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