Modernisierungsmaßnahmen in der Gropiusstadt in Berlin-Neukölln bleiben einstweilen auch ohne Genehmigung weiter möglich. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin von Wohngebäuden in der Gropiusstadt. Nachdem sie ihren Mietern gegenüber Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen angekündigte hatte, untersagte ihr das Bezirksamt diese vorläufig. Zur Begründung verwies es dabei auf einen Beschluss des Bezirks zum Erlass einer Umstrukturierungsverordnung vom 18. Dezember 2018. Mit der auf § 172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB gestützten Umstrukturierungsverordnung sei beabsichtigt, erheblichen Aufwertungs- und Verdrängungspotenzialen in der Gropiusstadt zu begegnen. Den Zielen dieser geplanten Umstrukturierungsverordnung liefen die beabsichtigten Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen voraussichtlich zuwider. Hiergegen setzt sich die Antragstellerin zur Wehr.
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts hat dem Eilantrag stattgegeben. Das vom Bezirk mit der geplanten Umstrukturierungsverordnung verfolgte Ziel, die Mieter künftig vor modernisierungsbedingten Mieterhöhungen und Verdrängung zu schützen, könne nicht auf die vom Bezirk gewählte Rechtsgrundlage gestützt werden. Vielmehr diene die Vorschrift des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB anderen Zwecken. Für die vom Bezirk angestrebte Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sehe das Baugesetzbuch die sog. Milieuschutzverordnung vor (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Diesen Weg habe der Bezirk aber bewusst nicht gewählt.
Gegen den Beschluss ist die Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zulässig.
Beschluss der 19. Kammer vom 13. Juni 2019 (VG 19 L 328.19)
§ 172 BauGB
Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart
des Gebiets auf Grund seiner
städtebaulichen Gestalt
(Absatz 3),
2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(…)
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
1. die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a. die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an
die baulichen oder
anlagentechnischen
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung
dient,
2. das Grundstück zu einem Nachlass gehört
und Wohnungseigentum oder
Teileigentum zugunsten
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet
werden soll,
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
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