Die Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin hat mit einem heute verkündeten Urteil in zweiter Instanz entschieden, dass ein Mieter von seinem Vermieter beanspruchen kann, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt  haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Jahr 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg geschlossen.  Wie häufig war der Mieter auch hier verpflichtet, auf die Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten, über die dann periodengerecht abzurechnen war. In der Klausel § 3 Nr. 4 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen.

Mit seiner Klage nahm der Mieter den Vermieter dennoch darauf in Anspruch, ihm für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung auszustellen, hilfsweise zumindest verschiedene Positionen, die Frisch- und Schmutzwasser und sonstige Nebenkosten betrafen, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln.

Das Landgericht Berlin gab dem Mieter hinsichtlich des eingeschränkten Hilfsklageantrages Recht, nachdem das Amtsgericht Charlottenburg in erster Instanz noch die Klage insgesamt abgewiesen hatte. Der Mieter habe das Recht, zumindest eine Betriebskostenabrechnung von dem Vermieter zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln ließen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden seien.

Der Vermieter müsse zwar weder eine “Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Der Meter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden.

Dem Mieter sei nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliege vielmehr dem Vermieter. Für ihn falle kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstelle bzw. erstellen lasse  und in diesem Rahmen die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung mit aufgenommen würden.

Dieser Verpflichtung könne sich der Vermieter nicht durch die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages entziehen. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen   und sei zudem als überraschend Regelung unwirksam.

Die Entscheidungsgründe des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 18 S 339/16 liegen vor und sind unter https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/ verfügbar.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 30.September 2016, Aktenzeichen 220 C 72/16

Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2017, Aktenzeichen 18 S 339/16